自己資金・属性の壁
「フルローンは無理」「自己資金1〜2割は必須」と言われ、頭金を貯めるだけで数年が過ぎてしまっている。
銀行の「中の人」が教える、令和時代の融資戦略
なぜ「自己資金ゼロ」で
億超えRCを買えるのか？
銀行の審査基準に関わったギガ大家が、
裏側のロジックまで言語化します。
元・金融機関本部幹部 × 現役ギガ大家・浅野 実。
総投資額65億円、39棟・500室以上（2026年5月時点）、
審査担当として1,000億円超の融資を判断してきた経験をもとに、
あなたの「融資戦略」と「物件選定」を実行前提で組み立てます。
銀行は「ダメな属性」を見ているのではなく、
「貸しやすいストーリー」を探しています。
銀行の審査ロジックに沿って、決算書・資産・借入を整理し、 「どの銀行に、どの順番で、何を見せるか」まで設計します。
- 自己資金1〜2割と言われて止まっている
- 次の一棟へ進めず、数年足踏みしている
- 金融機関への打診資料・事業計画に不安がある
融資戦略
銀行の審査ロジックを逆算し、通るシナリオを設計します。
物件選定
収益性・融資性・出口まで見据えた物件を選びます。
金融機関打診
最適な順番・見せ方で、成約確度を高めます。
実行まで伴走するから、結果につながる。
机上の理論で終わらせず、金融機関へ打診できる状態まで伴走します。
こんなことで悩んでいませんか？
「いい物件がない」のではなく、
次の一棟に進めない
本やセミナーで勉強しているのに、実際には“次の一棟”に進めず、レバレッジを活かしきれていない。
銀行への見せ方が分からない
どの銀行に、どの順番で、どんな資料を持って相談すべきか、誰も具体的には教えてくれない。
世の中のノウハウは、「元銀行員だけど大家としての実績が少ない」か、 「大家として成功しているが、銀行の評価ロジックを知らない」か、 どちらか一方の視点に偏っていることがほとんどです。
その結果、「今の時代の金融機関の基準」からズレたスキームになり、 「いい物件なのに、なぜか融資が通らない」という状態が生まれてしまいます。
浅野 実が教える、
銀行ロジック × ギガ大家の融資戦略。
銀行の「中の人」としてルールを作り、自らそのルールに乗って65億円・39棟・500室以上（2026年5月時点）を積み上げてきました。
- 22年間の金融機関キャリア 大阪の信用金庫で、支店長・本部審査部門・融資推進部門・管理部門の幹部などを歴任。中小企業診断士資格を保有し、財務分析・決算書の見せ方にも精通。
- 融資審査 1,000億円超 不動産担保評価・スコアリング・格付システムの整備に携わり、1,000億円以上の融資案件を審査。
- 令和スタートでギガ大家へ 令和元年から本格的に不動産投資を開始し、2年でメガ大家、現在は総投資額65億円・39棟・500室以上（2026年5月時点）のギガ大家に。
「私は融資のルールを知っていたのではありません。
そのルールを作る側にいたのです。」
数字で見る実績
- 総投資額
- 約 65 億円
- 保有棟数・室数
- 39棟・500室以上
- 融資審査実績
- 1,000億円超
- 専門分野
- 融資審査・不動産担保評価・スコアリング・格付
銀行ロジックを知り尽くしたうえで、自らギガ大家になったからこそ、「実際に通る」融資戦略を設計できます。
自己資金ゼロでも、ここまでできる。
銀行が「貸したくなる」事業計画の実例。
一部ですが、実際に取得してきた案件のイメージをご紹介します。
No.は購入した39棟中の一部を購入順に掲載しており、全39棟で総投資額は65億円超です。
※実績数値は2026年5月時点です。
39棟の物件購入では、拡大期から安定期に至るまでは大半でフルローン・オーバーローン戦略を取り、その実現のために金融機関ごとの審査目線、担保評価、事業計画、決算書の見せ方、打診順序など、あらゆる融資戦略を駆使してきました。
| No. | 案件イメージ | 築年 | 価格 | 自己資金・融資条件 |
|---|---|---|---|---|
| 6 | 令和元年5月岐阜市RC造 | H8年築 | 1.55億円 | 0円 |
| 7 | 令和元年7月奈良県大和高田市RC造 | H4年築 | 1.95億円 | 0円 |
| 11 | 令和2年3月岐阜市3棟RC造 | H6年築 | 3.9億円 | 0円 |
| 20 | 令和3年10月名古屋市港区RC造 | H2年築 | 1.26億円 | 0円 |
| 21 | 令和4年3月愛知県愛西市RC造 | S62年築 | 1.69億円 | 0円 |
| 22 | 令和4年7月愛知県瀬戸市RC造 | H3年築 | 1.41億円 | 0円 |
| 28 | 令和5年7月大阪市東成区木造新築 売却予定 | R5年築 | 1〜2億円 | 1500万円 |
| 31 | 令和5年12月大阪市中央区RC造 | H3年築 | 5億円 | 3000万円 |
| 33 | 令和6年6月名古屋市中区RC造 | H18年築 | 2.3億円 | 3000万円 |
| 35 | 令和7年2月名古屋市千種区RC造 売却予定 | H10年築 | 3〜4億円 | 3000万円 |
重要なのは、「たまたま通った」わけではなく、決算書・保有資産・借入・家計を銀行目線で整理し直し、銀行ごとの評価軸に合わせた投資計画書・打診資料を作り込むことです。拡大期・安定期に至るまでのフルローン／オーバーローン実践も、この融資戦略の積み重ねによるものです。
「買えない理由」が、「どうやって買うか」に変わる。
銀行ロジックと大家の数字感覚を手に入れたとき、あなたの選択肢は一気に広がります。
誰にどうアプローチすべきかが明確に
銀行ごとの評価ポイントが分かることで、「どの銀行に、どの順番で、どんな資料で打診すべきか」が整理されます。
数字が「事業計画」として語れるように
なんとなくの試算だった数字が、銀行目線で整った「事業計画・返済計画」として説明できるようになります。
自己資金の制約から解放される
「頭金が足りないから無理」と思っていた案件でも、戦略と見せ方を変えることで、選択肢が生まれます。
プロフィール
元・金融機関本部幹部 / 現役ギガ大家 / 融資戦略コンサルタント
浅野 実（あさの みのる）
大学卒業後、大阪の信用金庫に入庫。融資課・渉外課を経て、中小企業診断士資格を保有。財務分析に詳しく、決算書の見せ方についても、税理士様の範疇以外のアドバイスに限りサポートします。
その後、渉外課副長、融資課次長（責任者）、支店長を歴任し、本部では融資に関する3部門「審査」「融資推進」「管理部門」での業務を歴任。
バブル崩壊期には不動産担保評価システムの開発・導入に関与し、全国の信金・信組の中でも初となる融資スコアリングシステム開発メンバーとしても活動。キャリアを通じて1,000億円超の融資案件の審査・最終承認を担当。
その後、コンサルタントとして活動する一方で、令和元年から本格的に不動産投資を開始。39棟の物件購入では、拡大期から安定期に至るまでは大半でフルローン・オーバーローン戦略を取り、そのためにあらゆる融資戦略を駆使。わずか2年でメガ大家に到達し、現在は総投資額65億円・39棟・500室以上（2026年5月時点）のギガ大家として活動している。
主なブレーン・ネットワーク
- 地方銀行 元役員
- 信用金庫 幹部・監査役
- 信用組合 現役員
- M&Aアドバイザー・税理士・不動産鑑定士（収益不動産に精通）
メッセージ
銀行と投資家のあいだには、情報の非対称性があります。銀行の「中の人」としての視点と、現役大家としての視点をつなぐことで、一人でも多くの投資家が納得感のある形で規模拡大できるようお手伝いします。
属性や自己資金の条件だけで「あきらめる」前に、一度、銀行ロジックに沿って事業計画を組み直してみませんか。
よくあるご質問
まだ1棟も持っていない初心者ですが、相談できますか？
はい、可能です。「最初の一棟」をどう戦略的に組み立てるかが重要です。属性や自己資金の状況に合わせて、現実的なロードマップを整理します。
年間伴走コースと個別有料相談の違いは何ですか？
年間伴走コースは、融資戦略・物件選定・打診資料・金融機関対応を継続的に進める基本メニューです。個別有料相談は、年間伴走まではすぐに決められない方が60分で現状と次の打ち手を整理する単発相談です。
年間伴走コースの期間はありますか？
原則として12か月継続を前提にしています。開始時期、面談回数、途中解約の扱いは、申込時の案内内容または個別契約条件に従います。
支払い方法は何ですか？
申込内容の確認後、銀行振込またはオンライン決済など、案内された方法でお支払いいただきます。具体的な支払い方法は申込後にご案内します。
返金はできますか？
個別相談・コンサルティング・セミナー等の役務提供後の返金はできません。予約変更やキャンセル期限は、申込時の案内をご確認ください。
関西・東海以外に住んでいますが、意味はありますか？
あります。金融機関の評価ロジックや決算書の見られ方は、地域が変わっても共通する部分が多くあります。対応エリアはコースごとに異なりますが、全国対応コースであればオンライン相談で全国から相談可能です。
銀行を必ず紹介してもらえますか？
条件やタイミングにより、お引き合わせできる場合・難しい場合があります。紹介の有無に関わらず、どの金融機関にどの順番で相談すべきかは整理します。
ANNUAL SUPPORT
年間伴走コンサルコース
基本メニューは月額制の年間伴走コンサルコースです。融資戦略・物件選定・金融機関打診・事業計画まで継続的に伴走します。
コースにより伴走できる範囲は異なりますが、融資実践を加え、融資につながる動きを伴走する内容を基本とします。
対応エリアはコースにより異なります。全国対応コースでは、東京・九州を含む金融機関事情に詳しいブレーンと、浅野自身の知見を活用して対応します。
インカム拡大コース
月額 55,000円（税込）
決算書・事業計画を整理し、金融機関への見せ方を整え、次の一棟を組み立てます。
全国対応可能です。幅広いエリアに対応できるノウハウと、東京・九州を含む金融機関事情に詳しいブレーンを持っているため、東海・関西以外の方にも対応します。
- 月何回でも相談可能
- 月1回程度で方向性を確認
- 全国対応で次の一棟へ向けた準備
融資戦略ライト伴走コース
月額 16,500円（税込）
初心者の方でも、金融機関目線の考え方と、次に準備すべき資料を整理します。
全国対応可能です。幅広いエリアに対応できるノウハウと、東京・九州を含む金融機関事情に詳しいブレーンを持っているため、東海・関西以外の方にも対応します。
- 学びながら準備したい方
- 月1回程度で方向性を確認
- 全国対応で現状を整理
大家さん学びの会名古屋コース
月額 27,500円（税込）
名古屋エリア・東海圏を重視し、物件選定と打診準備を進めます。
- 東海圏の金融機関戦略を重視
- 物件選定と打診準備を具体化
- 月何回でも相談可能
- 月1回程度で方向性を確認
メガ大家実践コース
月額 110,000円（税込）
複数棟取得・借換・売却まで、資産規模拡大を前提に、月1回の面談でその時点の取得・借換・売却戦略を毎月確認します。面談以外の相談は月何回でも可能です。
- 短期で規模拡大を狙う方
- 月1回の面談を実施
- 月何回でも相談可能
- 月1回程度で方向性を確認
- 全国対応
COURSE COMPARISON
4つのコース比較表
〇 該当
－ 該当なし
| 比較項目 | 融資戦略ライト伴走コース 初心者向け / 16,500円 |
大家さん学びの会名古屋コース 27,500円 |
インカム拡大コース おすすめ / 55,000円 |
メガ大家実践コース 110,000円 |
|---|---|---|---|---|
| 対応エリア | 全国対応 | 東海圏対応 | 全国対応 | 全国対応 |
| 月1回程度で方向性を確認 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 月何回でも相談可能 | － | 〇 | 〇 | 〇 |
| 月1回の面談 | － | － | － | 〇 |
対応エリア
- 融資戦略ライト伴走
- 全国対応
- 大家さん学びの会名古屋
- 東海圏対応
- インカム拡大
- 全国対応
- メガ大家実践
- 全国対応
月1回程度で方向性を確認
- 融資戦略ライト伴走
- 〇
- 大家さん学びの会名古屋
- 〇
- インカム拡大
- 〇
- メガ大家実践
- 〇
月何回でも相談可能
- 融資戦略ライト伴走
- －
- 大家さん学びの会名古屋
- 〇
- インカム拡大
- 〇
- メガ大家実践
- 〇
月1回の面談
- 融資戦略ライト伴走
- －
- 大家さん学びの会名古屋
- －
- インカム拡大
- －
- メガ大家実践
- 〇
※比較表は主要項目のみを簡潔に整理しています。詳しい提供内容・面談方法・契約条件は、申込時に個別に確認します。
※年間伴走コースは原則12か月継続を前提とし、具体的な提供内容・面談回数・解約条件は申込時に確認します。
SPOT CONSULTATION
個別に相談したい方へ
年間伴走コースまではすぐに決められない方や、まず現状だけを整理したい方は、60分の個別有料相談をご利用ください。
個別有料相談（60分）
11,000円（税込）
現在の属性・保有資産・借入状況、検討中物件、金融機関候補を確認し、次に何を準備すべきかを整理します。
- 金融機関にどう見られているかを確認したい
- 検討中物件の打診方針を整理したい
- 年間伴走コースを検討する前に論点を整理したい
相談前に整理するとよいもの
- 現在の年収・金融資産・借入状況
- 保有物件一覧、レントロール、直近の決算書
- 検討中の物件概要書・収支試算
- 相談したい金融機関や、断られた理由のメモ
資料がそろっていない場合でも相談は可能です。まずは現状から整理します。
SPECIAL
プライベートCFO／投資戦略顧問
通常の年間伴走コースとは別枠の、少数限定・審査制の特別顧問コースです。月2回の面談を実施し、財務顧問としてかなり踏み込んだ支援を行います。
- 月額 330,000円（税込）融資戦略、財務改善、金融機関対応、物件取得・売却方針まで、財務顧問としてかなり踏み込んで伴走します。
- 月2回の面談を実施毎月2回の面談で、財務内容・取得方針・金融機関対応を深く確認します。
- 通常コースとは別枠・審査制資産規模・投資方針・相談頻度を確認したうえで、対応可否を判断します。
対象となる方
- 短期でメガ大家・ギガ大家を目指したい
- 既存借入・保有物件・決算書を含めて、財務顧問レベルで総合的に見直したい
- 金融機関との関係づくりを戦略的に進めたい
- 買い方だけでなく売却・借換・資産組替まで相談したい