自己資金・属性の壁
「フルローンは無理」「自己資金1〜2割は必須」と言われ、 頭金を貯めるだけで数年が過ぎてしまっている。
銀行の「中の人」が教える、令和時代の融資戦略
なぜ「自己資金ゼロ」で
億超えRCを買えるのか？
銀行の審査基準をつくったギガ大家が、
裏側のロジックまで言語化します。
元・金融機関本部幹部 × 現役ギガ大家・浅野 実。
総投資額50億円、35棟・500室以上、
審査担当として1,000億円超の融資を判断してきた経験をもとに、
あなたの「融資戦略」と「物件選定」をゼロから組み立てます。
- 総投資額 50億円
- 35棟・500室以上
- 融資審査 1,000億円超
銀行は「ダメな属性」を見ているのではなく、
「貸しやすいストーリー」を探しています。
銀行の審査ロジックに沿って、決算書・資産・借入を並べ替えるだけで、 同じあなたでも「まったく別の評価」になります。
- 自己資金1〜2割と言われて止まっている
- 次の一棟へ進めず、数年足踏みしている
- どの銀行にどう打診すべきか分からない
こんなことで悩んでいませんか？
「いい物件がない」のではなく、「銀行にとって貸しづらい投資家」になっているだけかもしれません。
次の一棟に進めない
本やセミナーで勉強しているのに、 実際には“次の一棟”に進めず、レバレッジを活かしきれていない。
銀行への見せ方が分からない
どの銀行に、どの順番で、どんな資料を持って相談すべきか、 誰も具体的には教えてくれない。
世の中のノウハウは、「元銀行員だけど大家としての実績が少ない」か、 「大家として成功しているが、銀行の評価ロジックを知らない」か、 どちらか一方の視点に偏っていることがほとんどです。
その結果、「今の時代の金融機関の基準」からズレたスキームになり、 「いい物件なのに、なぜか融資が通らない」という状態が生まれてしまいます。
浅野 実が教える、
銀行ロジック × ギガ大家の融資戦略。
銀行の「中の人」としてルールを作り、自らそのルールに乗って50億円・35棟500室以上を積み上げてきました。
- 22年間の金融機関キャリア 大阪の信用金庫で、支店長・本部審査部副部長・融資推進部副部長・管理部部長などを歴任。
- 融資審査 1,000億円超 不動産担保評価・スコアリング・格付システムの整備に携わり、1,000億円以上の融資案件を審査。
- 令和スタートでギガ大家へ 令和元年から本格的に不動産投資を開始し、2年でメガ大家、現在は総投資額50億円・35棟500室以上のギガ大家に。
「私は融資のルールを知っていたのではありません。
そのルールを作る側にいたのです。」
数字で見る実績
- 総投資額
- 約 50 億円
- 保有棟数・室数
- 35棟・500室以上
- 融資審査実績
- 1,000億円超
- 専門分野
- 融資審査・不動産担保評価・スコアリング・格付
銀行ロジックを知り尽くしたうえで、自らギガ大家になったからこそ、 「実際に通る」融資戦略を設計できます。
自己資金ゼロでも、ここまでできる。
銀行が「貸したくなる」事業計画の実例。
一部ですが、実際に取得してきた案件のイメージをご紹介します。
| エリア | 構造・種別 | 価格 | 自己資金 |
|---|---|---|---|
| 名古屋市港区 | RC一棟 | 約 1.3 億円 | 0 円 |
| 愛知県瀬戸市 | RC一棟 | 約 1.5 億円 | 0 円 |
| 愛知県愛西市 | RC一棟 | 約 1.7 億円 | 0 円 |
| 岐阜県某市 | S・RC 2棟 | 約 1.7 億円 | 約 2,000 万円＋諸経費 |
| 名古屋市北区 | S一棟 | 約 9,000 万円 | 約 900 万円＋諸経費 |
| 名古屋市中区 | RC一棟 | 約 2.5 億円 | 約 3,500 万円＋諸経費 |
| 大阪市東成区 | 木造新築一棟 | 約 1.8 億円 | 約 1,800 万円＋諸経費 |
| 大阪市中央区 | RC一棟 | 約 4.5 億円 | 約 3,000 万円＋諸経費 |
重要なのは、「たまたま通った」わけではなく、
決算書・保有資産・借入・家計を銀行目線で整理し直し、
銀行ごとの評価軸に合わせた投資計画書・打診資料を作り込むことで、
「この投資家になら貸したい」と思わせている点です。
状況に合わせて選べる、4つのサポート
情報収集から本気の規模拡大まで。あなたのステージに合わせたメニューをご用意しています。
1. リアルバード不動産戦略塾（無料コミュニティ）
LINE・オープンチャットで、 銀行目線の最新情報や思考法をお届けします。 物件相談・金融機関目線の簡易相談・ステージ相談など、 会員であれば月何度でも質問可能です。
- 銀行ロジックの「考え方」に触れたい方に
- まずは無料で情報収集したい方に
- いきなり有料相談はハードルが高い方に
月額：無料
リアルバード不動産戦略塾に参加する（無料）2. 個別有料相談（スポット / 60分）
現在の属性・保有資産・借入状況をヒアリングし、 使える可能性が高い金融機関の候補や、 狙うべき物件イメージを具体的にお伝えします。 関西・東海エリアでは金融機関紹介が可能なケースもあります。
- 「次の一棟」を具体的に狙いたい
- 検討中の物件の銀行評価を知りたい
- 今の戦い方で良いのか整理したい
料金：60分 1万円
個別融資相談を予約する3. コンサルティング（継続プラン）
年単位での規模拡大を見据え、決算書・事業計画・金融機関戦略を 総合的に設計します。月1〜4回の面談に加え、 チャットでのフォローなども組み合わせ可能です。
- 本気でメガ大家・ギガ大家を目指したい
- 5〜10年スパンのロードマップを描きたい
- 銀行との関係づくりから伴走してほしい
目安：月額 5万円〜20万円（回数・内容により応相談）
コンサルプランについて相談する4. 融資相談会・セミナー
少人数制・個別形式の融資相談会や、 「金融機関の裏側を知る」セミナーを随時開催しています。 決算書・保有物件一覧・レントロールなどをご持参いただき、 その場で今後の融資戦略を一緒に設計します。
- リアルな場で深く相談したい
- 他の投資家との交流もしたい
- 金融機関の本音を体系的に学びたい
参加費：1人 2万円（懇親会費込み）
最新の開催情報を問い合わせる「買えない理由」が、「どうやって買うか」に変わる。
銀行ロジックと大家の数字感覚を手に入れたとき、あなたの選択肢は一気に広がります。
誰にどうアプローチすべきかが明確に
銀行ごとの評価ポイントが分かることで、 「どの銀行に、どの順番で、どんな資料で打診すべきか」が整理されます。
数字が「事業計画」として語れるように
なんとなくの試算だった数字が、 銀行目線で整った「事業計画・返済計画」として説明できるようになります。
自己資金の制約から解放される
「頭金が足りないから無理」と思っていた案件でも、 戦略と見せ方を変えることで、選択肢が生まれます。
プロフィール
元・金融機関本部幹部 / 現役ギガ大家 / 融資戦略コンサルタント
浅野 実（あさの みのる）
大学卒業後、大阪の信用金庫（現：大阪シティ信用金庫）に入庫。
融資課・渉外課を経て、中小企業診断士の選抜メンバーに選出。
その後、渉外課副長、融資課次長（責任者）、支店長を歴任し、 本部では管理部副部長・融資推進部副部長・審査部副部長・管理部部長などを務める。
バブル崩壊期には不動産担保評価システムの開発・導入に関与し、 全国の信金・信組の中でも初となる融資スコアリングシステム開発メンバーとしても活動。 キャリアを通じて1,000億円超の融資案件の審査・最終承認を担当。
その後、郵便局局長を経て独立し、コンサルタントとして活動する一方で、 令和元年から本格的に不動産投資を開始。わずか2年でメガ大家に到達し、 現在は総投資額50億円・35棟500室以上のギガ大家として、 投資家向け融資戦略コンサルティングや金融機関・不動産会社向け研修、 各地の投資家コミュニティでの講演などを行っている。
主なブレーン・ネットワーク
- 地方銀行 元役員
- 信用金庫 幹部・監査役
- 信用組合 現役員
- M&Aアドバイザー・税理士・不動産鑑定士（収益不動産に精通）
メッセージ
銀行と投資家のあいだには、情報の非対称性があります。
銀行の「中の人」としての視点と、
現役大家としての視点をつなぐことで、
一人でも多くの投資家が、納得感のある形で規模拡大できるようお手伝いしたいと考えています。
属性や自己資金の条件だけで「あきらめる」前に、 一度、銀行ロジックに沿って事業計画を組み直してみませんか。
よくあるご質問
まだ1棟も持っていない初心者ですが、相談できますか？
はい、可能です。むしろ「最初の一棟」をどう戦略的に組み立てるかが重要です。
属性や自己資金の状況に合わせて、現実的なロードマップをご提案します。
関西・東海以外に住んでいますが、意味はありますか？
あります。金融機関の評価ロジックや決算書の見られ方は、地域が変わっても共通する部分が多くあります。
オンライン相談で全国どこからでもサポート可能です。
銀行を必ず紹介してもらえますか？
条件やタイミングにより、お引き合わせできる場合・難しい場合があります。
ただし、紹介の有無に関わらず、「どの金融機関に、どの順番で、どのように相談すべきか」はしっかりアドバイスします。
個人名義・サラリーマンでも相談して大丈夫ですか？
もちろん大丈夫です。サラリーマン・自営業・法人など、立場に応じて戦略が変わりますので、現状に合わせて無理のないステップをご提案します。
まずは無料で「リアルバード不動産戦略塾」に参加してください。
LINEオープンチャットで、融資戦略の最新情報・考え方・物件相談の入口までを無料で提供します。匿名プロフィールで参加でき、いつでも退会できます。
参加・問い合わせ
下記のボタンから、LINEオープンチャットに参加できます。
※本サイトの内容は投資判断を保証するものではありません。
最終的な投資判断はご自身の責任でお願いいたします。